상가건물의 소유자가 바뀐 뒤 새 임대인이 임대차계약 해지를 통보하고 건물 인도를 청구하는 경우, 임차인은 반드시 상가를 비워 주어야 할까요? 최근 법무법인 시우 이용민 변호사가 임차인을 대리한 상가건물 인도소송에서 법원은 임대인의 청구를 전부 기각하고, 소송비용도 임대인이 부담하도록 판결했습니다.※ 소개하는 판결은 2026년 7월 선고된 제1심 판결(부산지방법원 동부지원 2026가단53XX 판결)입니다.
1. 사건의 개요
임차인 A씨는 2017년경 부산의 한 상가를 보증금과 월세를 지급하는 조건으로 임차했습니다. 최초 계약기간이 끝난 이후에도 임대차계약은 여러 차례 묵시적으로 갱신됐습니다.
그러던 중 2025년 3월경 해당 상가의 소유권이 B회사로 이전됐습니다. 상가를 매수한 B회사는 종전 임대인의 지위를 승계한 후 임차인에게 임대차계약을 더 이상 연장하거나 유지할 의사가 없다는 내용증명을 발송했습니다.
임차인은 그 통지를 받은 뒤 「상가건물 임대차보호법」에 따른 계약갱신요구권을 행사한다는 내용증명을 발송했습니다.
그러나 새 임대인은 다음과 같이 주장하며 건물인도소송을 제기했습니다.
임대인이 먼저 계약해지를 통보했고 그로부터 6개월이 지났으므로 임대차계약은 종료됐다. 임차인의 계약갱신 요구는 해지 통보 이후에 이루어진 것이므로 효력이 없다.
이에 임차인 측은 임대인의 해지 통보만으로 계약이 곧바로 종료되는 것이 아니며, 임차인이 법정 기간에 적법하게 갱신을 요구했으므로 임대차계약은 계속 존속한다고 맞섰습니다.
2. 이 사건의 핵심 쟁점
이 사건에서는 다음 두 가지가 핵심 쟁점이 됐습니다.
첫째, 묵시적으로 갱신된 상가임대차를 임대인이 중도 해지할 수 있는가
둘째, 임대인의 해지 통보 후에도 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는가
3. 법무법인 시우의 대응
임차인 측에서는 계약서, 등기사항증명서, 소유권 이전 시점, 양측이 주고받은 내용증명과 그 도달일을 시간순으로 정리했습니다.
특히 다음 사항을 집중적으로 주장했습니다.
- 종전 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었다.
- 임대인의 해지 통보에 민법 조항을 적용해 6개월 뒤 계약이 종료된다고 볼 수 없다.
- 상가임대차법은 민법보다 우선 적용되는 특별법이다.
- 임차인의 갱신 요구는 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 법정 기간 안에 이루어졌다.
- 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않아 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
- 차임 연체 등 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 법정 사유도 존재하지 않았다.
4. 법원의 판단
법원은 임차인 측 주장을 받아들였습니다. 임차인이 임대차기간 만료 전 법정 기간 안에 계약갱신요구권을 행사했으므로 임대차계약은 갱신됐다고 봤습니다. 따라서 임대차계약이 종료됐음을 전제로 한 임대인의 건물인도청구는 이유가 없다고 판단했습니다.
판결 결과
- 임대인의 건물인도청구 전부 기각
- 소송비용 전액 임대인 부담
- 임차인의 상가 점유 및 영업 유지
5. 이 판결에서 주목해야 할 법률적 포인트
임대인의 해지 통보가 곧 계약 종료를 의미하지는 않습니다
내용증명으로 “계약을 해지한다”거나 “상가를 비워 달라”는 통지를 받았더라도 실제 임대차 종료일은 계약 내용과 적용 법률에 따라 별도로 판단해야 합니다. 소유자가 바뀌었다는 사정만으로 임차인의 권리가 사라지는 것도 아닙니다. 새 소유자가 임대인의 지위를 승계했다면 종전 임대차관계에 따른 의무도 함께 승계하는 것이 원칙입니다.
계약갱신 요구는 반드시 증거를 남겨야 합니다
전화나 구두로만 갱신을 요청하면 나중에 행사 여부와 시점을 입증하기 어렵습니다.
다음 사항이 포함된 내용증명을 보내는 것이 안전합니다.
- 임대차 목적물과 계약의 표시
- 계약갱신을 명확히 요구한다는 의사
- 작성일 및 발송일
- 임대인에게 실제로 도달한 날짜를 확인할 수 있는 자료
6. 상가 인도 요구를 받았다면 확인할 사항
임대인으로부터 퇴거 또는 건물인도 요구를 받았다고 곧바로 폐업이나 이전부터 결정해서는 안 됩니다.
우선 다음 내용 등을 확인해야 합니다.
- 최초 임대차계약 체결일
- 최근 계약기간 및 묵시적 갱신 여부
- 전체 임대차기간이 10년을 넘었는지
- 갱신요구권 행사 가능 기간
- 차임을 3기 이상 연체한 사실이 있는지
- 불법 전대나 중대한 의무 위반이 있는지
- 임대인의 통지가 실제로 법적 효력을 가지는지
상가임대차 사건은 내용증명의 문구 하나보다 계약기간, 통지일과 도달일, 갱신요구일 사이의 관계가 더 중요할 때가 많습니다. 날짜를 정확히 정리해 초기에 대응해야 영업 중단이나 강제집행 위험을 줄일 수 있습니다.
마무리
이번 사건은 임대인이 먼저 계약해지를 통보했더라도 임차인의 계약갱신요구권이 당연히 사라지는 것은 아니라는 점을 보여줍니다.
특히 상가의 소유자가 변경됐거나 임대인으로부터 갑작스러운 퇴거 요구를 받은 경우에는 임대인의 통보가 실제로 유효한지, 갱신요구권을 아직 행사할 수 있는지 신속히 검토할 필요가 있습니다.
상가 인도 요구나 계약갱신 문제로 영업 기반을 잃을 위험에 놓였다면, 임대인에게 답변하거나 합의서에 서명하기 전에 관련 자료를 갖추어 상담을 받아보시길 권합니다.
법무법인 시우 이용민 변호사는 대한변호사협회 등록 민사·형사 전문변호사이며, 대한변호사협회 우수변호사상을 수상했습니다. 상가임대차 분쟁에서 상황을 면밀히 분석해 의뢰인의 영업과 재산권을 보호할 대응 방향을 제시합니다.
법무법인 시우 이용민 변호사
사건의뢰 및 상담(유료)예약 : 051-503-6699
